La Audiencia Provincial de Zaragoza confirma que los bancos deben responder de las cantidades entregadas a cuenta del precio de promociones de viviendas que no estaban garantizadas

La Audiencia Provincial de Zaragoza, en su sentencia nº 213/2019, del pasado 16 de septiembre, confirmó la responsabilidad de las entidades bancarias sobre las cantidades depositadas en una cuenta de su entidad, destinadas al pago del precio de futuras viviendas, en el caso de que se incumpliera su obligación de vigilar que esas cantidades estuvieran afianzadas por el promotor.

Esta responsabilidad se basaba, en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ahora derogada, y actualmente, en la Disposición adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, si el comprador no puede recuperar esas cantidades anticipadas, debido a que no se encontraban garantizadas, indica la Audiencia que “la entidad bancaria responde, no como garante ni en una condición parificada a la de tal garante, sino porque, por no desarrollar sus funciones de policía, causó un daño”.

La clave es que la entidad bancaria conozca (o no pueda desconocer) el ingreso de cantidades destinadas a la construcción de una promoción inmobiliaria, y que pese a tener constancia, no haya exigido al promotor y titular de la cuenta, que esas cantidades estén garantizadas. Es en ese momento, en el que responde de los posibles daños derivados de ese incumplimiento. Al respecto, indica la referida sentencia de la Audiencia que responde del daño que “comprende no solo lo que pueda ser “precio” sino cualquier cantidad anticipada”.

Es preciso traer a colación, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 733/2015 de 21 Dic. 2015, Rec. 2470/2012, que fijó la siguiente doctrina para este tipo de asuntos, y que es seguida, en este caso, por la Audiencia Provincial de Zaragoza: “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por la totalidad de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Por lo tanto, se vuelve a confirmar, a través de un nuevo pronunciamiento judicial (en este caso, de la Audiencia Provincial de Zaragoza), la posibilidad de exigir por parte de los compradores a las entidades bancarias la devolución de las cantidades que se depositaron en sus entidades, a cuenta del precio de una promoción de viviendas que no se llevó a cabo, y cuyos anticipos luego no pudieron recuperarse por no hallarse garantizados, al haber incumplido el banco su obligación de exigir a la promotora su afianzamiento.